A declaração de aluguel no Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) 2025 continua sendo uma das principais fontes de dúvidas entre contribuintes brasileiros. Nesse sentido, seja você proprietário que recebe aluguel ou inquilino que paga mensalmente, compreender como declarar aluguel no IRPF é extremamente essencial para evitar a malha fina e as multas que podem chegar a 75% do imposto devido.

Muitos contribuintes desconhecem as nuances da tributação sobre aluguéis, especialmente após a intensificação da fiscalização através do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Além disso, a Receita Federal cruza automaticamente dados de proprietários e inquilinos para identificar inconsistências. Declarar corretamente o aluguel não é apenas uma obrigação legal — é uma forma de proteger seu CPF e evitar consequências financeiras graves.

Neste guia completo, apresentaremos o passo a passo detalhado para declarar aluguel no IRPF 2025, bem como destacaremos os erros mais frequentes, as deduções permitidas, os documentos necessários e casos especiais. Dessa forma, ao final, você terá todas as ferramentas para realizar uma declaração segura e em conformidade com a Receita Federal.

O Que Deve Ser Declarado: Entenda as Regras Para Declarar Aluguel no IRPF

A legislação tributária brasileira estabelece obrigações distintas para quem paga e para quem recebe aluguel. Portanto, ambas as partes devem informar os valores na declaração do IRPF, mesmo que o inquilino não tenha direito a dedução.

Aluguel Pago (Inquilino) – Como Declarar Aluguel no IRPF

Embora o valor do aluguel pago não seja dedutível — ou seja, não reduz o valor a pagar ou aumenta a restituição —, a Receita Federal exige que o inquilino informe esses pagamentos na ficha “Pagamentos Efetuados“. Dessa forma, a autoridade pode cruzar informações com a declaração do proprietário, combatendo a sonegação fiscal.

Deve-se declarar apenas o valor do aluguel puro, sem incluir despesas como condomínio, IPTU, seguro contra incêndio ou outras taxas. Mesmo que o contrato de locação inclua esses encargos, eles não devem constar no campo de aluguel da declaração.

Atenção especial: Se o autônomo utiliza o imóvel alugado para atividade profissional, então ele pode deduzir o valor do aluguel no livro-caixa, contanto que comprove devidamente a despesa.Contudo, essa é uma regra específica que exige acompanhamento contábil especializado.

Aluguel Recebido (Proprietário) – Como Declarar Aluguel Tributável

Para proprietários, os aluguéis recebidos são considerados rendimentos tributáveis e devem ser informados conforme a natureza do locatário:

– Recebidos de Pessoa Física: Devem ser declarados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior” e, além disso, requerem o recolhimento mensal via Carnê-Leão sempre que o valor mensal ultrapassar R$ 2.259,20 (limite de isenção válido até abril de 2025)..

– Recebidos de Pessoa Jurídica: Devem ser informados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica“. Isso ocorre porque a empresa locatária é responsável pela retenção do imposto na fonte, e fornece o informe de rendimentos ao proprietário.

Além disso, a omissão desses rendimentos pode resultar em multa de até 75% do imposto devido, além de juros e correção monetária pela taxa Selic. Em casos mais graves, a omissão configura crime de sonegação fiscal, com pena de dois a cinco anos de reclusão.

Quais Documentos Comprovar: Checklist Para Declarar Aluguel no IRPF corretamente

Manter a documentação organizada é fundamental para uma declaração correta e para se proteger em caso de fiscalização, visto que a falta de comprovantes pode levar à exigência de retificação, à aplicação de multas e até inclusão na malha fina.

Assim, para evitar essa situação crítica, é fundamental organizar adequadamente os seguintes documentos:

Documentos Essenciais Para o Inquilino Declarar Aluguel no IRPF

– Contrato de Locação: Documento que estabelece as condições do aluguel, incluindo valor mensal, prazo, responsabilidades e identificação completa do locador (nome e CPF ou CNPJ).

– Recibos de Pagamento: Comprovantes mensais de quitação do aluguel, preferencialmente com assinatura ou identificação do proprietário. No entanto, caso os pagamentos sejam feitos via transferência bancária ou PIX, os extratos bancários servem igualmente como comprovantes.

– Dados do Locador: CPF ou CNPJ completo do proprietário do imóvel. Mesmo que haja intermediação de imobiliária, os dados a serem informados são sempre do locador, não da administradora.

Documentos Essenciais Para o Proprietário Declarar Aluguel

– Carnê-Leão Web: Sistema da Receita Federal onde devem ser lançados mensalmente os rendimentos recebidos de pessoa física. Como resultado, o sistema gera automaticamente o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) com código 0190 para pagamento até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

– Comprovantes de Despesas Dedutíveis: Recibos, notas fiscais e boletos que comprovem o pagamento de IPTU, taxas de condomínio, seguros do imóvel e taxas de administração imobiliária. Todavia, é crucial ressaltar que essas despesas são dedutíveis somente se estiverem previstas no contrato como responsabilidade do locador.

– Contrato de Locação: Documento essencial que comprova as condições acordadas e identifica o locatário (CPF ou CNPJ).

– Dados do Locatário: Nome completo e CPF (pessoa física) ou CNPJ (pessoa jurídica) do inquilino, necessários para o preenchimento do Carnê-Leão e da declaração anual.

Importante: Mesmo que o aluguel seja inferior ao limite de isenção mensal (R$ 2.259,20), o proprietário deve declarar os valores na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física“, na aba “Outras Informações” e campo “Aluguéis“. Dessa forma, garante conformidade tributária e evita inconsistências no cruzamento de dados.

Como Evitar Erros Comuns Ao Declarar Aluguel no IRPF

A declaração incorreta de aluguel é um dos principais motivos de retenção na malha fina. Conhecer os erros mais frequentes é o primeiro passo para evitá-los.

Erro 1: Não Declarar o Aluguel Pago (Inquilino)

Muitos inquilinos acreditam que, como o aluguel não é dedutível, não precisam informá-lo na declaração. Contudo, a omissão pode gerar multa de 20% sobre o valor total não declarado. A Receita Federal utiliza esses dados para cruzar informações com a declaração do proprietário.

Como evitar: Acesse a ficha “Pagamentos Efetuados“, selecione o código “70 – Aluguéis de Imóveis“, informe o CPF ou CNPJ do locador, o nome completo e o valor total pago durante o ano de 2025. No campo “Descrição“, inclua o endereço do imóvel e o período da locação.

Erro 2: Informar Valores Divergentes (Proprietário e Inquilino)

Quando o valor declarado pelo proprietário não coincide com o valor informado pelo inquilino, a Receita Federal imediatamente identifica a inconsistência através do cruzamento de dados. Entre os casos mais frequentes, destacam-se:

• O proprietário declara o valor líquido (após descontar despesas) em vez do valor bruto.
• O inquilino inclui condomínio e IPTU no valor do aluguel.
• Há meses de inadimplência ou vacância não informados corretamente.

Como evitar: O proprietário deve declarar o valor bruto recebido e, separadamente, informar as deduções permitidas no Carnê-Leão. Por sua vez, o inquilino deve declarar apenas o valor do aluguel puro, conforme discriminado no contrato ou nos recibos.

Erro 3: Não Utilizar o Carnê-Leão (Proprietário)

Proprietários que recebem aluguel de pessoa física acima de R$ 2.259,20 mensais são obrigados a preencher o Carnê-Leão mensalmente e recolher o imposto via DARF até o último dia útil do mês seguinte. Pois bem, caso essa obrigação seja negligenciada, esquecer de pagar o Carnê-Leão gera juros, multa e aumenta significativamente o risco de cair na malha fina.

Como evitar: Acesse o sistema Carnê-Leão Web no portal e-CAC da Receita Federal (através do gov.br com nível prata ou ouro). Preencha mensalmente os rendimentos, informe as deduções permitidas, gere o DARF com código 0190 e efetue o pagamento no prazo. Posteriormente, na declaração anual, importe automaticamente os dados do Carnê-Leão para a ficha de rendimentos.

Erro 4: Deduzir Despesas Não Permitidas

Nem todas as despesas relacionadas ao imóvel são dedutíveis. Isto é, somente são aceitas as despesas obrigatórias que estejam no contrato como responsabilidade do locador, a saber: IPTU, condomínio ordinário, seguros do imóvel e taxas de administração imobiliária.

Não são dedutíveis: Contas de consumo (água, luz, gás, internet), serviços de limpeza, reformas, manutenção esporádica, fundo de obras condominial e mobiliário.

Como evitar: Mantenha todos os comprovantes de pagamento das despesas dedutíveis e certifique-se de que o contrato de locação prevê expressamente que esses encargos são de responsabilidade do locador. Informe essas despesas no campo específico do Carnê-Leão (“Valor de exclusão/dedução”).

Erro 5: Informar CPF ou CNPJ Incorreto

A Receita Federal cruza automaticamente as informações declaradas por ambas as partes. Assim, qualquer divergência nos dados cadastrais (CPF ou CNPJ) impede o cruzamento e pode gerar intimação.

Como evitar: Verifique cuidadosamente o CPF ou CNPJ no contrato de locação antes de preencher a declaração. Mesmo que haja imobiliária intermediando, os dados a serem informados são sempre do proprietário (no caso do inquilino) ou do locatário (no caso do proprietário).

Portanto, para saber mais sobre como evitar esses e outros erros comuns, confira nosso guia completo sobre Malha Fina 2025: Como Evitar Erros no Imposto de Renda.

Impacto da Declaração no Cálculo do Imposto Devido

Compreender como a tributação sobre aluguel afeta o cálculo do imposto devido é essencial e, por isso, fundamental para um planejamento tributário eficiente.

Tabela Progressiva do IRPF 2025

Os rendimentos de aluguel são tributados pela tabela progressiva mensal, que vigorou até abril de 2025 (válida para a declaração do IRPF 2025 referente ao ano-calendário 2024), conforme detalhado a seguir:

Fonte: Receita Federal – Tabela Progressiva 2025

Cálculo Prático Para Declarar Aluguel com Precisão

O cálculo considera o valor líquido do aluguel (valor bruto menos deduções permitidas). Para ilustrar o procedimento, confira este exemplo prático:

Situação: Proprietário recebe R$ 4.000,00 de aluguel mensal. Paga R$ 150,00 de IPTU e R$ 100,00 de taxa de administração imobiliária.

• Valor Bruto: R$ 4.000,00
• (-) Deduções Permitidas: R$ 250,00 (R$ 150,00 + R$ 100,00)
• = Base de Cálculo: R$ 3.750,00

Conforme a tabela progressiva, R$ 3.750,00 se enquadra na Faixa 3 (alíquota de 15%):

• Imposto Bruto: R$ 3.750,00 × 15% = R$ 562,50
• (-) Parcela a Deduzir: R$ 381,44
• = Imposto Devido: R$ 181,06

Esse valor deve ser recolhido via DARF código 0190 até o último dia útil do mês seguinte.

Para o Inquilino: Sem Impacto Direto no Cálculo

O aluguel pago não reduz a base de cálculo do imposto devido nem aumenta a restituição. A declaração serve exclusivamente para cruzamento de dados pela Receita Federal. A única exceção é para autônomos que utilizem o imóvel alugado para exercício da atividade profissional, podendo deduzir o aluguel no livro-caixa.

Dicas Para Organizar Recibos e Contratos ao Declarar Aluguel

A organização documental é, sem dúvida, um dos pilares para uma declaração segura e livre de problemas com o Fisco.

Crie um Sistema de Arquivamento Eficiente

– Pasta Física ou Digital: Mantenha uma pasta exclusiva para documentos de locação, separada por ano-calendário. Alternativamente, se optar pelo formato digital, utilize aplicativos de armazenamento em nuvem (Google Drive, Dropbox, OneDrive) para garantir backup.

– Organização Mensal: Dentro da pasta anual, crie subpastas para cada mês, contendo, por exemplo, recibos de aluguel, comprovantes de pagamento de IPTU, condomínio e outras despesas dedutíveis.

– Nomenclatura Padronizada: Nomeie os arquivos de forma clara — “Recibo_Aluguel_Janeiro_2024.pdf”, “IPTU_Fevereiro_2024.pdf” —, de modo a facilitar a localização rápida dos documentos durante o preenchimento da declaração.

Utilize Ferramentas Digitais Para Gestão

– Planilhas de Controle: Crie uma planilha no Excel ou Google Sheets para registrar mês a mês os valores recebidos ou pagos, despesas dedutíveis e datas de vencimento do DARF.

– Aplicativos de Gestão Financeira: Ferramentas como Mobills, GuiaBolso ou Organizze permitem categorizar receitas e despesas, o que facilita a apuração anual dos valores.

– E-mail e Extratos Bancários: Guarde todos os e-mails de confirmação de pagamento e extratos bancários que comprovem transferências de aluguel. É importante ressaltar que, com a fiscalização via PIX, esses documentos ganharam ainda mais relevância significativa.

Revise Regularmente os Documentos

Estabeleça uma rotina trimestral para revisar os documentos e identificar eventuais lacunas, pois essa prática reduz o estresse na época da declaração e, além disso, evita a perda de prazos importantes.

Guarde Documentos por Cinco Anos

A Receita Federal pode solicitar comprovantes de despesas e rendimentos dentro do prazo de cinco anos após a data de entrega da declaração. Portanto, mantenha todos os documentos pelo período legal.

Casos Especiais Ao Declarar Aluguel: Imóvel Próprio e de Temporada

Algumas situações exigem atenção redobrada devido às suas particularidades tributárias.

Imóvel Próprio Utilizado na Atividade Profissional

Profissionais autônomos que exercem atividades em imóvel próprio não declaram aluguel, mas podem deduzir despesas proporcionais ao uso profissional no livro-caixa. Contudo, essa dedução exige:

• Comprovação do uso profissional (endereço registrado em contratos, notas fiscais, etc.).
• Proporcionalidade do espaço utilizado em relação à área total do imóvel.
• Documentação de todas as despesas dedutíveis (IPTU, condomínio, energia, água).

Atenção: Essa é uma área complexa e sujeita a fiscalização rigorosa. Dessa forma, o acompanhamento de um contador especializado é fortemente recomendado para que glosagens pela Receita Federal sejam evitadas.

Aluguel de Temporada (Airbnb, Booking, VRBO) – Como Declarar

A locação por temporada segue as mesmas regras para declarar aluguel no IRPF. Assim, os rendimentos são tributados pela tabela progressiva mensal via Carnê-Leão se recebidos de pessoa física.

Diferenças Importantes na Tributação ao Declarar

– Frequência de Recebimentos: Visto que os pagamentos ocorrem a cada estadia (e não mensalmente), o proprietário deve então somar todos os valores recebidos no mês e preencher o Carnê-Leão considerando o total.

– Pagamentos Pela Plataforma: Quando o pagamento é feito através da plataforma (Airbnb, por exemplo), o anfitrião deve informar o CNPJ da empresa intermediadora e declarar na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. Além disso, a plataforma fornece o informe de rendimentos anual.

– Deduções Permitidas: É possível deduzir IPTU, condomínio, seguros e comissões pagas à plataforma. Contudo, despesas com limpeza, decoração e manutenção esporádica não são dedutíveis.

– Obrigação do Hóspede: O hóspede que utiliza imóvel alugado por temporada também deve declarar os valores pagos na ficha “Pagamentos Efetuados” (código 70), devendo, para isso, informar o CPF do proprietário (ou CNPJ da plataforma).

– Informes da Receita Federal: Desde 2021, a Receita Federal recebe informações diretamente do Airbnb sobre os pagamentos feitos aos anfitriões, intensificando o cruzamento de dados. Portanto, omitir rendimentos de aluguel de temporada é extremamente arriscado.

Prazo de Pagamento: O DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Contudo, para locações frequentes, pode haver mais de um DARF no mês, visto que isso depende da data em que a plataforma repassa os valores.

Copropriedade e Herança

Quando o imóvel pertence a mais de uma pessoa (copropriedade ou herança), cada titular deve declarar apenas sua parte proporcional do rendimento. Por exemplo:

• Imóvel de dois irmãos em partes iguais, com aluguel mensal de R$ 4.000,00.
• Cada um declara R$ 2.000,00 mensais no Carnê-Leão e na declaração anual.

Importante: Todos os coproprietários devem preencher o Carnê-Leão individualmente e recolher o imposto proporcionalmente, mesmo que apenas um receba fisicamente o pagamento.

Conclusão: Resumo e Próximos Passos Para Declarar Aluguel com Segurança

Declarar aluguel no IRPF 2025 é uma obrigação que exige atenção aos detalhes, organização documental e conhecimento das regras tributárias. Portanto, é fundamental atentar-se aos seguintes pontos:

– Obrigatoriedade Universal: tanto inquilinos quanto proprietários devem declarar os valores de aluguel, ainda que não haja imposto a pagar.

– Carnê-Leão para Proprietários: Rendimentos acima de R$ 2.259,20 mensais recebidos de pessoa física somente exigem preenchimento mensal do Carnê-Leão e, consequentemente, pagamento via DARF código 0190.

– Deduções Permitidas: Apenas IPTU, condomínio, seguros e taxas de administração podem ser deduzidos, desde que previstos em contrato como responsabilidade do locador.

– Cruzamento de Dados: A Receita Federal cruza automaticamente as informações de ambas as partes, e assim, qualquer divergência pode resultar em malha fina e multas severas.

– Casos Especiais: Aluguel de temporada, copropriedade e imóveis utilizados em atividade profissional exigem tratamento específico.

– Documentação Organizada: Manter recibos, contratos, comprovantes de despesas e extratos bancários por cinco anos é essencial, visto que é necessário comprovar informações em caso de fiscalização.

Próximos Passos Práticos

Se você ainda não entregou sua declaração do IRPF 2025 ou precisa retificar informações, siga estas etapas:

1. Reúna Toda a Documentação: Contratos, recibos, comprovantes de pagamento de IPTU e condomínio, extratos bancários e dados do Carnê-Leão.

2. Acesse o Programa Gerador da Declaração: Disponível no site da Receita Federal ou no aplicativo “Meu Imposto de Renda“.

3. Preencha Corretamente as Fichas:

• Inquilinos: “Pagamentos Efetuados” → Código 70 → CPF/CNPJ do locador.
• Proprietários: Importe dados do Carnê-Leão para “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior” ou preencha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ“.

4. Revise Antes de Enviar: Confira se todos os valores e dados cadastrais estão corretos. Utilize a função “Verificar Pendências” do programa.

5. Guarde o Recibo de Entrega: Após o envio, imprima e guarde o recibo como comprovante de cumprimento da obrigação.

6. Consulte Regularmente a Situação: Acesse o portal e-CAC periodicamente para verificar se há pendências ou intimações da Receita Federal.

Busque Auxílio Profissional

Embora este guia forneça informações detalhadas, cada situação pode apresentar particularidades que exigem orientação especializada. Consultar um contador qualificado garante que sua declaração esteja 100% conforme a legislação e otimizada para reduzir legalmente a carga tributária.

A Receita Federal intensificou a fiscalização com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o cruzamento automático de dados bancários via PIX. A era dos aluguéis informais chegou ao fim. Regularize sua situação o quanto antes para evitar multas retroativas de até cinco anos, juros pela Selic e possíveis consequências criminais.

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